2017 06 « 1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.16.17.18.19.20.21.22.23.24.25.26.27.28.29.30.31. »  2017 08

カテゴリ:大規模修繕工事 の記事リスト(エントリー順)

スポンサーサイト

kage

--/--/-- (--)

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

修繕履歴ってありますか?

kage

2013/03/13 (Wed)

マンションで修繕履歴を管理しているところがどの程度あるでしょうか?

修繕履歴を管理していくと、さまざまなことが見えてきます。

よく故障する部分や修理している履歴を見ると、マンションのウイークポイントが見えてきますし、どの部品の、どの部分が、どの程度の周期で故障してくるのか?という情報は極めて重要で、今後の長期修繕計画策定においても重要な情報です。

前回のどこどこの修繕は、どんな状況で故障をして、その報告がどのようになされ、修繕の見積は何社来て、どの会社に決定し、どのように工事がされ、報告書や保証書はどのようになっているのか?こんなことが10年後に振り返って、チェックできるようにしておきたいものです。

実は、この資料、将来にわたって、絶対に時の理事会や修繕委員会は欲しい資料となりますし、いままでなくても、これから整備をし続けていかなければならない資料でしょう。

あるとき、フロントマンから『先日業者が点検したところ、あの部品が壊れているため、交換が必要となっています。』と見積書と一緒に提案があったとしましょう。

管理組合運営の経験に乏しいか、あまり興味がない理事が集まった場合、そのまま発注してしまうこともあるのではないでしょうか。

しかし、もし修繕履歴があったら、実は3年前に同じ部品を交換したばかりだったとしたら・・・しかもその部品には5年の保証が付いていたとしたら・・・
それを知らないと後に大問題に発展しかねません。

EXCELやその他どんな表でもよいです。

必要なのは最低以下の項目が一覧化されていることです。

①日付(工事日でも見積日でも可)

②書類名(見積書or請求書or報告書)

③修繕箇所(受水槽、駐輪場etc)

④工事名称 

⑤発注先 

⑥金額(見積金額or請求金額)

さらに単価と数量、材料、詳細内容があれば完璧だと思いますが、あくまでインデックスとしての使用の方が運用が楽だと思います。

それ以外に、工事ごと点検報告書、各社からの見積書、工事完了報告書などが、別冊でファイリングされていれば完璧です。

必ず修繕履歴は整備をしておきたい書類なのです。

消費税増税前の大規模修繕工事は本当にお得か!?

kage

2013/03/09 (Sat)

年金問題、医療費問題、赤字国債問題、収入に対して支出があまりにも大きいわが国の財政問題を考えると、消費税増税はこれまでも、そしてこれからも議論が続いていくものと思います。

そして、大規模マンションの大規模修繕工事において、この増税は大きな影響があります。

特に消費税増税を控えている場面で、「大規模修繕工事を消費税増税前に発注をしよう」という意見が出てくることがよくありますし、工事会社や管理会社も「消費税増税分が無駄だから」と必ず助長します。

だからって、消費税前にあわてて工事発注をする必要があるでしょうか?

これまで消費税3%が導入され、その後現在の5%に増税された時の経験を思い出してみると、かならず「駆け込み需要」が発生し、工事業者もお腹いっぱいの状況がピークに達し、工事費全体のコストが消費税増税に向けて徐々に徐々にアップしていきました。

それだけにとどまらずに、競争原理が働きにくく、談合をしやすい環境をつくりあげてしまいました。

一方で消費税増税後は、駆け込み需要の残骸として、閑散期に突入しまし、業者さんは「消費税増税分値引きをします」と営業マンは口をそろえて話をしていました。

消費税導入の翌日から営業に奔走していました。このマインドは、今回の増税でも変わるものではないと思います。

つまり、消費税の増税と合わせて、需要と供給のバランスによる工事本体価格の変動があります。

むしろ、こちらのほうが大きいかもしれません。大震災の特需でもモノ不足、労働力不足となり、建設物価が一時的に大幅に値上がりしている状況を見ると、その不均衡に悩まされます。

したがって、消費税増税前の駆け込み需要にあわせての大規模修繕工事発注が必ずしもコストメリットがあるとはいえません。

これが、私の持論です。

管理会社への一括発注による大規模修繕工事とは

kage

2013/03/03 (Sun)

まだまだ大規模修繕工事を管理会社に一括で発注している管理組合が見受けられます。

実は工事部門が実際に機能して、丁寧な分離発注をやっている管理会社は皆無で、下請けの工事会社に一括で丸投げをしているのが実態ですし、その一括下請け企業として、生計を立てている工事会社が大半だということが実態です。

計画から総会の段取り、工事実施まですべて管理会社がお膳立てをして、手間いらずのお任せで行ってくれるので、もっとも管理組合の事務的手間がかからなく、日常業務をやってくれている管理会社に工事を発注するので、工事中の要望、苦情等の窓口が日常管理と一本化でき、さらにアフターまで安心してフォローができるといったところがメリットになるのでしょう。

しかし一方で競争原理が働かないわけですし、下請け・孫請け・ひ孫請けの中間マージンが大きく発生し、工事費用が高額になるもの当然で、コスト面では、組合の予算や貯金まで知り尽くした管理会社の受注は、最も透明性に欠いた発注でもあるといえると思います。

そして、工事監理という第三者チェックをいれる機能がないのもこの仕組みの欠点でもあります。必ず工事会社と管理会社とは繋がりがあり、利害関係が存在します

。その中で「ここはやり直しをしてください」とか「これでは検査不合格です」なんて言えるはずもありません。だって、お客様が工事会社なのですから。

よーく、考えて発注しましょうね。

大規模修繕工事での管理会社の役割

kage

2013/03/01 (Fri)

 大規模修繕工事で管理会社お任せパターンは最悪のシナリオだと何度も書き続けてきました。

では、大規模修繕工事において管理会社の役割とはなんでしょう?

管理会社に対しては管理業務委託費用の中で、できるものを提案してもらい、その部分だけやってもらうのも一つの方法だと思います。

一番は「フロント担当者」による日常支援の延長にある支援をお願いし、そして「管理員」による、居住者と施工会社(現場代理人)や設計監理者との橋渡し役をお願いするのが一番です。

それから、少し細かくて余計な話かもしれませんが、大規模修繕工事の期間中は各種の清掃や保守が不要になることがあります。

日常清掃業務・定期清掃業務・植栽保守業務などは、工事会社とも打合せをして、不要な部分を一時的に中止をして、その分のコストを還元してもらうといいでしょう。

大規模修繕工事期間中も、日常と同様に清掃や植栽保守をすることは不経済です。

これは意外と盲点かもしれません。

大規模修繕工事を管理会社に任せるのは「わからないから」「面倒だから」「きっと失敗はないだろうから

kage

2013/02/28 (Thu)

管理組合は管理会社に対して必ずと言ってよいほど何らかの不満を抱えています。

不満を感じつつも、管理会社に大規模修繕工事をお任せしてしまうのは、「わからないから」「面倒だから」「きっと失敗はないだろうから」の3つの理由からです。

修繕積立金が破綻の一途をたどる管理組合において、「あの時きちんとチェックおけば・・・」悔やんでも後の祭りです。一度支払ったお金は返ってきません。

一方サプライヤーである管理会社にとって大規模修繕工事はうまみのある商売になり、場合によっては大規模修繕工事を受注してきたフロント担当者には金一封や大きなボーナスが支払われるほどのものになります。

比較的意識の高い管理組合では管理会社お任せの大規模修繕工事はないようですが、まだまだ管理会社に工事を依頼する管理組合も少なくありません。

是非大規模修繕工事が始まる場面でしっかりと議論をしていただきたいと思います。
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。