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カテゴリ:ニュース の記事リスト(エントリー順)

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kage

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マンション管理基礎セミナーを開催します

kage

2014/09/26 (Fri)

マンション管理基礎セミナーを開催します。
以下、主催者情報です。

主催:マンション管理推進協議会
日時:平成26年9月28日(日)午後1時~4時半
場所:中区役所ホール (名古屋市中区栄四丁目1-8)

内容:
分譲マンションにお住まいの皆様に「マンション管理とは何か」をご理解いただくために毎年開催しています。
今年はマンションの大規模修繕、長期修繕計画や管理会社との付き合い方についての講演をします。

■テーマ・講演者:
 「大規模修繕工事の実施と長期修繕計画の見直しのポイントについて」
 特定非営利法人 マンションサポートネット 理事長 田村 哲夫 氏

 「知っているマンションは得をする。賢い管理会社との付き合い方について」
 株式会社シーアイピー 代表取締役・拓殖大学客員教授 須藤 桂一 氏

■参加費
 無料(定員300名)応募者多数の場合は抽選

■対象者
 マンション管理組合役員・区分所有者・居住者・マンション管理に関心のある方など

■申込期限(終了しておりますので下記にお問合せ下さい)
 9月17日(水)必着

■お問合せ先
マンション管理推進協議会事務局
 愛知県建設部建築局住宅計画課
  電話番号:052-954-6569
 名古屋市住宅都市局住宅部住宅企画課
  電話番号:052-972-2960
HP:http://www.manshion-kyo.jp/

管理会社へのリベートは多い

kage

2014/09/24 (Wed)

こんな相談がありました。

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大規模修繕工事の見積もり依頼が管理会社からありましたが、なんと管理会社は、マンション管理組合から修繕工事に関わる経費を想定工事金額の3%頂いているにも関わらず、建築業者から全体工事費の10%をバックマージンとして管理会社に収めれる用に、金額を上乗せして見積もり提出する事と指示してきました。

競争入札で、建築業者は精一杯の金額を提出しますので、こういう内容になると、おかしなバランスになりますので、この管理会社が管理している分譲マンションから工事依頼があっても全てキャンセルする事に社内的に決定しましたが、そこの管理会社が言っているのは、どこの管理会社もやっているので、当社もその様にしているだけと言っていますが、本当にどこも同じなのでしょうか?
(結構大きな管理会社で、物件も多いのですが)

一生懸命お客様のために、良い仕事をしてきたつもりなので、この内容は良識ある建築業者としては、納得できません。
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リベートを要求する管理会社は多く、大規模修繕工事業界では管理会社から仕事をもらいたければ、リベートを支払う以外ないのが実情です。

でも、許せない事実ですよね。わが社は、断固として戦おうと思います。

余剰住宅増加からみる管理修繕積立金の不足問題

kage

2014/09/20 (Sat)

先月総務省から「住宅・土地統計調査」という統計が発表になった。

これは、私がここしばらく、発表を待ち遠しく見守っていた統計だ。

これによると、全国の住宅総数が6063万戸に対して、居住世帯が5210万戸となり、約820万戸(13.5%)の余剰住宅がとなったという発表。
5年前発表の数字よりも、余剰住宅が大分増えた計算だ。
約20年前は、余剰住宅が約440万戸だったのに対して、倍近くまで余剰住宅が増えている計算となる。

一方で国土交通省発表の新築着工戸数は2013(H24年)の新築着工戸数は約99万戸に対して、建て替えや解体の住宅もあるので、正確な数値は把握できていないが、毎年数十万戸住宅が純増している計算になる。

ハウスメーカーやマンションデベロッパーなどは、住宅を造り続けなければ生きていくことができないので、単純に10年後は数百万戸住宅が増える計算になると同時に、人口収縮に伴って、居住世帯も若干の収縮が起こり、10年後の余剰住宅は1千万戸をかるく超えてくると予測され、20年後はそれ以上の余剰住宅になることは間違いなしです。

この問題は、マンション管理組合にも大きな影を落とします。
空き家による、管理費と修繕積立金の不足(または滞納)問題です。
これは、大きな社会問題となるでしょう。今から対策が必要です。

M&A市場のスターであるマンション管理会社

kage

2014/09/16 (Tue)

分譲マンション管理会社は、その管理戸数がある一定数を越えると、確実な収益が見込める。
住宅・不動産関連分野は、収益性に波があるビジネスが多いが、マンション管理事業収益の確実性は群を抜いている。

しかも、その収益の多くは管理委託費というストック型ビジネスであるため、常にM&A市場において常に買い手が売り手を捜している状況だ。

単純計算で1戸あたり10万円前後が相場のようだ。
親会社であるディベロッパーの経営状況が行き詰ることで譲渡された企業、そして単独で収益が上がりにくい管理数数千戸の企業が多い。

一方でマンション管理会社は寡占化が加速していて、上位50社のシェアは約7割にものぼる。

このように、マンションディベロッパー業界の寡占化・再編などに加え、業界内の競争激化、マンション組合からの値下げ圧力を“規模の経済性”での合理化の追求、顧客の大手思考、そしてM&A、これらのことからますます寡占化が進むことだろう。

しかし、分譲マンション住人のマンション管理会社への視線がますます厳しくなることも付け加えておきたい。

白紙委任状の取り扱い

kage

2014/08/30 (Sat)

白紙委任状。つまり議長委任状ををめぐるトラブルは少なくない。

またその扱いに関するルールも明確ではない。

トラブルの多くは、議場の賛否では原案に反対多数となり否決となるところが、理事長が白紙(議長)委任状による代理権を行使し、強引に原案どおり可決させようとした場合だ。

本来、委任状は白紙や議長委任ではなく、「○○○号室XXXXさんに委任します」というのがいいのだが、残念ながら、マンション管理組合では白紙委任が圧倒的だ。

現実論を考えると、理事長や議長による強引委任状行使による「可決」として、議事録は「可決」という結果になっても、そこで理事メンバーが改選になり、その新理事が議場の雰囲気を見ていると、議事録では「可決」、大多数の出席者の意見は「反対」を目の当たりにして、次期理事会で進めることも、後戻りすることもできなくなる、ねじれ現象が起こる。

さらに、総会を開いて、議案の説明/質疑応答/意見の交換/議論の意味が全くなくなってしまうとも考えられる。

そこで、理事長(議長)は、そんな会場で原案反対者多数の時には、委任状の取り扱いを慎重にしなければならない。

本来は、議長委任の場合、理事会で決定し、総会に上程したことに対して、白紙委任状を「反対票」とするのはおかしな話である。

できれば、紛糾した時の委任状の取り扱い方法を、事前に理事会でしっかり検討しておくといいだろう。
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