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カテゴリ:節電・保険・防災対策 の記事リスト(エントリー順)

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kage

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火災保険や積立保険を途中解約するとどうなる?

kage

2013/03/22 (Fri)

よく受ける質問です。

当社から、率のいい保険提案をさせていただいた場合に、組合役員さんから「うちのマンションは来年満期が来る積立型の火災保険に加入をしていますが、途中で解約すると損するのでは?」なんて言われます。

実は回答は「ほとんど損がでない」のです。

積立型の火災の保険には、2つの構成があり「貯蓄性の高い積立部分」と「純保険料に割り当てられる掛け捨て部分」です。

「貯蓄性の高い積立部分」については、単純な積立ですので、定期預金と同じように考えていいと思います。

当然満期まで持っていたほうが多少有利なのですが、実は途中解約でもほとんどペナルティはなく、「解約返戻金」が戻ってきます。

それから「純保険料に割り当てられる掛け捨て部分」は、途中解約では「未経過保険料」というこれから掛け捨て部分に充当する保険料が、解約した時点で戻ってくるお金です。

つまり保険契約では「解約返戻金」+「未経過保険料」が戻ってくるのですが、満期まで継続しないでもほとんど損が出ないのが、損保会社の積立型マンション総合保険なのです。

代理店(通常は管理会社)に、満期まで継続した場合と、途中解約をした場合とで、シミュレーションをしてもらういいでしょう。

管理会社の保険担当部署とはどんな人物でしょうか?

kage

2013/03/21 (Thu)

通常、管理会社の保険担当部署の人物といえば、どんな人物を思い浮かべるでしょうか?考えてみてください。

「そのとおり!」

管理会社の社員ではなく保険会社の社員が、管理会社の保険担当部署に机を置いて張り付いているのです。

当然管理会社のプロパー社員もいるはずですが、多くの事故処理や業務は保険会社からの出向社員の仕事になります。

当然保険会社から教育を受けて、給与も保険会社から支給され、管理会社の社員のような顔をして保険の設計や提案をやっているのです。

先日、とある家電量販店にて、社員だと思って一生懸命にパソコン説明を受けていたのが、パソコンメーカーの社員だったので、自分のメーカーしか進めてもらえず違和感が残り、困惑したことを覚えていますが、それと似たような光景になるのです。

間違っても、その管理会社にいる社員は他社商品は進めないでしょうし、教科書通りの設計しかしません。

しかも、保険会社が一番有利(儲かる)になるように設計します。

昨日もブログに書いたように、火災保険の保険金額は教科書通りの7~8割という付保率(昨日のブログ参照)という設計になり、当然保険の掛け金も高くなり、結果、保険会社と代理店である管理会社が儲かるという構図なのです。

ということが、この業務にかかわってくる中でだんだんとわかってきました。

この構図を消費者である管理組合は理解する必要があります。

そこで私たちの出番です。いつでもご相談下さい。

マンション共用部分の火災保険金額はどのぐらいが適正?

kage

2013/03/20 (Wed)

まず、火災保険は再調達価格×付保率で保険金額が決定します。

「再調達価格」とは全焼してしまった場合立て直すのにいくらかかるのか?という概算金額です。

付保率とは100%であれば、全勝してしまった場合、その再調達価格全額を保険金額として支払うもので、50%であれば、最高でも再調達価格の半額しか保証されません。

そこで見ておきたいのが「付保率」です。

保険証券が見にくくてわかりにくい保険証券が多いのですが、わからない時には管理会社など代理店に説明をしてもらいましょう。

そうすると付保率が50%とか70%なんてことがざらにあります。

付保率50%ということは、例えば10階建てのマンションだと5フロアーが全部燃えてしまうことを想定しています。

鉄筋コンクリート造のマンションが全焼したなんて聞いたこともありませんし、5フロアーが全部延焼してしまったなんてことも、そんな事例はテレビでも見たことはありません。

これまで私が見てきた中でも、大きかったのがガス爆発で3世帯全焼程度。

5世帯や10世帯が延焼したなんてマンションも見たことがありません。

この付保率がどの程度適正なのかは、私たちのような専門化が評価をして見ないといけないのですが、はっきりと言えることは、木造住宅と違って、鉄筋コンクリートでできているマンション共用部分はほとんど燃え広がらないと思ってください。

教科書通りの付保率では、木造住宅が多いわが国では、7~8割といったところなのですが、マンション管理組合では当てはまりません。

防犯カメラ

kage

2013/02/26 (Tue)

最近では、あらゆる事件において、町中に設置された防犯カメラのおかげで、鮮明に顔が認識でき、テレビでも犯人の顔や画像が何度も何度も繰り返し放映されているものをみて、当然自分のマンションの防犯カメラも、同じレベルで録画されていると思ってしまいます。

何箇所かに防犯カメラはついているものの、いざ車上荒らしがあったとか、エントランスホールやエレベータで痴漢が出たとか、そんな場面で、現実は顔の認識ができない程度のカメラや記録媒体となっているケースがよくあり、先日お伺いさせていただいた管理組合では、保守をされているはずの記録媒体がフリーズしていて、まったく画像が録画できてなく、なんの役にも立たないなんてことがありました。

だいたい、自分のマンションに防犯カメラがついていることは認識していても、その録画した画像を見たことがある人はどの程度いるでしょうか?そして、犯罪は夜中に起きます。真っ暗闇の夜中で顔がどの程度認識できるのか知っているのでしょうか?

一度、練習のために、夜の暗い時間帯に、カメラに写って、その画像をチェックしてみるぐらいのことをやったほうがいいでしょう。最低でも、録画画像ではなく、モニター画面でどの程度認識できるのか見たほうがいいと思います。理事になったら是非実施してみてください。

一方で、いざ犯罪等が発生し、居住者から閲覧の要望があった場合、どう対応すれば良いでしょうか?録画画像は居住者の日常生活を記録したものであり、誰でも録画画像を閲覧できるということであれば、プライバシーの問題につながります。

これを防ぐため、防犯カメラを設置する場合には合わせて「防犯カメラ運用細則」を設定しておきましょう。この細則についても、予め確認しておくとよいでしょうし、整備されてなければ運用細則の整備が必須です。

みなさんもご存知と思いますが、最近の防犯カメラは真っ暗闇でもかなり鮮明に顔まで認識できるカメラが、かなり安い値段で手に入るようになって来ています。

5年も経つと陳腐化してしまい、10年前のカメラであれば、明らかに役に立たなくなっているのが防犯カメラです。

どこかのタイミングで、見直しをしてもいいと思います。決してマンションにカメラがついているというだけで、満足しないで下さい。

電力一括購入について考えてみよう

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2013/01/31 (Thu)

PPS(PowerProducer&Supplier)とは、「特定規模電気事業者」と言って、自分で電力会社を選んで、安価な電力や、クリーンな電力を選択できる「電力の自由化」で、2000年4月から進められている電力事業分野の制度改革です。

電気の供給は、地域ごとに国から許可された電力会社(東京電力や関西電力など)のみが行ってきました。

制度改革により、新たに電気事業に参入した事業者 (特定規模電気事業者と言ってガス会社や商社など)や、クリーンな電力を販売している電力会社から電気を購入することができるようになりました。

2004年4月からは、電力会社との契約で高圧 500kW以上の利用者(中規模工場、中小オフィスビル、デパート・スーパーなど)が電力を購入する事業者を選択することができるようになりました。

さらに、 2005年4月からは、高圧50kW以上に範囲が拡大され、これにより全国の電力需要の6割強が自由化されました。

実は、ここにマンション管理組合が該当するようになったのです。

つまりマンション管理組合でも、電力事業者を選ぶ権限が与えられたわけです。

ところが、ここには盲点があり、せっかく規制緩和の対象になっているにも関わらず、現在のマンション管理組合の大多数は、自由に電気供給者を選ぶことができません。

それは「変電設備」にあります。多くのマンションには変電設備という施設があり、6600Vの電圧を100Vに変換する変圧器(トランス)がありますが、これが、東京電力や関西電力など既存の電力会社所有の設備が入っているわけです。すると「うちの変圧器は他社から買った安価な電気を通さないでくれ」と言うことになるわけです。

この仕組みを変えると、電力料金が大きく削減されるわけです。
そんな事業をやっている会社があります。
是非、みなさんアクセスをしてみて下さい。

http://exceleve.jp/mt/archives/cat7/cat7_post_33.html
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