2017 03 « 1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.16.17.18.19.20.21.22.23.24.25.26.27.28.29.30. »  2017 05

カテゴリ:マンション管理費削減 の記事リスト(エントリー順)

スポンサーサイト

kage

--/--/-- (--)

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

ワテは管理会社

kage

2012/11/07 (Wed)

私の本「マンション管理大損のからくり」のコラムに掲載した文章です。痛快のなので是非ご一読下さい。


■ワテは管理会社


昔はよかったでっせ、マンション管理いうても一棟ずつサービス内容が違てるから、管理費なんて他と比べられるもんやない、という「常識」がおました。

今はインターネットで情報がツーツーに なってしもて、やりにくいったらおません。

それでも会社を存続させんとあかんから、いろいろ方法を考えてますんや。

お客さんにはなるべく大型マンションがヨロシイな。 

一棟当りの委託料が多いこともおますけど、なによりの利点は住んでる人がなかなか一致団結できんことやろな。100軒住んではったら、200通りの意見がおますやろ。

なんぼ役員さんでもこれをひとつにまとめることなんかできませんがな。

1年交代・輪番制の役員さんどっしゃろ?

なにをやっても住民から文句が出る状況では普通は嫌気がさしはりますワ。
1円にもならん仕事どころか、電話代とかは完全に持ち出し、結構時間と手間をとられた挙句が、文句ばっかり聞かされる、なにをやったって感謝されることなんかおまへんわ。

ま、なるべく波風を立てんと、任期がハヨ終わればええ、と思う人がほとんどでっせ。皆さんがひと通り役員さんを経験されるまで、十数年続くんでっしゃろ? 

大型マンションさまさまですワ。

私らとしては理事長さん以下の役員さんがどっぷり管理会社に頼ってくれる状況が一番有難いどすな。

何も分からんから、よろしゅうお願いします、いうお客さんどす。

精一杯やらしてもらう代りに、いろいろ稼がしてもらえます。

例えば、マンション積立保険かて、ほんまは各社の保険内容も保険金額も全然違てますんやけど、私らはウチが代理店をしてる会社のモンしかすすめまへん。

まあ、2、3種類は比較のために用意しますけど、本命は決まっとるんやから、それに合わしたモンしか用意しませんがな。

それに乗ってくれはるお客さんはよろしいけど、たまに自分でいろいろ調べはって、違う会社の資料を要求しはる役員さんもおらはります。

ま、そんな時は私らも勉強や思て、やります。

けど、そんなことばっかり続いたら会社が困る。

大きな声では言えまへんけど、例えば、ええ管理人、言うても組合側と会社側では微妙に違いまっせ。

会社側としては、正直、あんまり役員さんがやる気を出して、バリバリやられたら儲けられまへん。

役員さんのやる気を適当にそいでくれるような管理人は、組合さんにとっては悪い管理人かもしれんけど、管理会社にとっては「ええ管理人」言うこともありますんや。

ま、そう言うても理事会決議で糾弾されるほどやられたら、クビにするしかおまへんけど。

その他に、立候補して理事長にならはるケースも正直、厄介どすわ。

そんな方は大概、コスト削減を第一番に言わはります。

それに他の役員さんが同調しはったら、ホンマに管理会社変更までもっていかれてしまうことも、この頃は多いらしいですな。

けど、ま、普通は「順番理事」さんとは温度差がかなりありますから、そこをうまーく利用したら、理事長さんだけを「浮いてしまう」方向にもっていけんこともない、思てます。

私らも、ま、プロですからな。始めの熱意が多い人ほど、冷める時は急激で、後はもう楽なもんですワ。 

管理会社としては「かゆい所に手が届く」サービスを心がけてます。

それでしっかりお客さんの信頼を得たら、管理費値上げにも応じてもらえますやろ。 

庭の草取り、議事録作り、なんでも引き受けさせてくれはるお客さんはありがたいですわ。

そら、委託管理費内であれも頼む、これも頼む、言われたら最初はしんどいですわ。

けど、お客さんがその状態に慣れてくれはらんと、値上げさしてもらえまへん。

役員さんは会社の用意した選択肢をあれか、これか決めるだけ、後はすべて管理会社に任せる、これが理想ですナ。

さあ、今日も頑張りまっせ。お客さん、よろしゅうお頼みしますワ。


「マンション暮らしあれこれ」より転載
http://namikoh.000.bz/
※ご本人に確認を頂いております。

管理会社の値引き、泣き落とし、手紙攻撃、実録管理会社交代を巡る攻防戦

kage

2012/06/19 (Tue)

当社でコンサルティングをさせていただいたマンション管理組合での管理委託費用見直しの事例です。

そのマンションで理事長に、管理会社A社に対する不信感が生じたのは3年前。

年間数千万円に上る管理委託費用を「値下げしてくれませんか?」と申し入れたところ、ほんのわずかな値引きで「これ以上は勘弁してほしい」とお茶を濁された。

A社は、業界でも大手の1社で、社員数・管理戸数ともに寡占化が進むこの業界で、元請会社としての勢力は絶大だ。

理事長や理事は「どうせ、下請けや孫請けに対して、値引き分の値下げ交渉、つまり下請けたたきをして、A社の利益は、以前と変わらないのだろう」との評価で、そこでは大きな問題まで発展していませんでした。

ところが、それから1年ほど経過して、修繕工事でA社が提出してきた見積金額が「相見積をとりました」といいながら1,300万円の見積に対して、理事の中に専門家がいたことで内訳明細書の不透明な部分を指摘、理事会が独自に見積を取ったら1,000万円に収まった。

これにあわてたA社の工事担当者は「これだけ下げました」と提示してた額が、なんと同額の1,000万円。皮肉なことに、この行動をきっかけに理事会の中にA社に対する不信感が伝播した。

そこで、理事がWEBで検索した当社が呼ばれ、当社の診断では、工事費用だけではなく、管理委託費用も4割程度高いことが判明。当社にコンサルティング依頼がありました。

実は、それまで、顔すら見せなかったA社担当部長まで説明にやってくる豹変振りで、管理委託費用の削減提案がありましたが、そこでの担当部長の提案書をよく読んでみると、清掃回数を減らしたり、質を落とすなどのスペックダウンになっていた。

当社で管理業務の仕様をマンションに合った適切な形で、品質を2割程度向上させ、細部に定義したものを、見積参加希望の延べ233社に対して配布し、各社から見積を提出してもらい、結果53%のコストが下がって、管理会社の変更になる総会当日、管理会社から、1通の手紙が全戸配布された。その中身は、管理会社変更の決議をしないように住民に求めるものだった。

だいたい、ちらし投げ込み禁止をうたい、営業行為を止める立場にある管理会社が、こともあろうに、理事会に断りもなしで全戸配布をするという「越権行為」に対して、理事全員の怒りが爆発。強硬に抗議をして、謝罪をさせ、その怒りをや、事の顛末を区分所有者にしっかりと説明をして、管理会社変更まで可決したものがあった。

上記実例は、当社と管理組合が取材を受け、週刊ダイヤモンドに掲載された記事からの抜粋です。

須藤桂一|マンション管理の問題と管理費削減方法

kage

2012/05/08 (Tue)


昨日に引き続き、管理費削減バージョンの動画です。
マンション管理の問題点や、管理費削減の考え方など、無料勉強会からエッセンスを抽出したショートバージョンの動画です。

マンション管理費削減コンサルタント

kage

2012/01/19 (Thu)

「マンション管理費削減コンサルタント」という業者が横行しだしている気がする。

当社では12年前から実績を積んできた業務で、当初はそんなことをやっている業者はいなかったものだが、本当に時代は代わった。

デベロッパー系管理会社では、価格競争が無く、受注したい金額で管理委託費用が決まっているので、単純に競争原理を働かせれば、マンションの管理委託費用は削減できる。

しかし、問題は、その管理業務の品質だ。

「安かろう。悪かろう」になることが多くあります。

先日も「大手マンション管理会社から、独立系管理会社に変更したら、管理委託費用はだいぶ削減できたものの、その品質について大きな問題が出てきた・・・」と相談が私のところにありました。

その「品質」よりも「価格」に動いてしまったものでした。

ポイントは『競争原理』なのですが、その手前で『品質向上』をしっかりと図っておく必要があります。

『品質向上』のポイントは『仕様書の作成』と『アフターチェック』です。

現在どの管理会社も利用している『仕様書』では、サプライヤーに都合のいい、いわば、できの悪い『仕様書』です。

そこで、まず管理会社のやるべき業務を、きちっと決めて、誰が行っても一定のレベルで業務ができ、かつそのレベルの底上げをしておく必要があります。

こんな『仕様書』について『詳細』までマンションに出向いて、ご説明にあがらせていただきます。

是非「CIPの無料出張セミナー」ご活用下さい。
CIPの無料出張セミナーl


マンション管理費削減コンサルタントの実績です。
マンション管理費削減コンサルタントの実績

マンション管理費のからくり

kage

2011/05/14 (Sat)

マンション管理費の仕組みをご紹介します。

下記は一般会計と積立金会計の収入と支出について図式化したものです。

マンション管理費と修繕積立金


上記の表をご覧いただくとわかるのですが、一般会計の「収入の部」に管理費と駐車場利用料が入っています。
そうなんです。実は支出の部にある

 (管理委託費の支出) = (毎月徴収される管理費) 

ではないのです。


ここでポイントとなるのが駐車場です。
平面式駐車場または自走式駐車場だと大きな問題はありませんが、機械式駐車場だと日常の保守費用だけでなく、長期修繕計画上では築30年前後に機械の入れ替え費用が計上されます。この費用が莫大で、修繕積み立て会計に大きくのしかかってきます。

「うちのマンションは管理費が安い」というマンションでも、駐車場の1台あたりの利用料/台数/機械式か?否か?などによって一般会計の収支が変わってきます。
ヘビーな機械式駐車場を持っているマンションだと、修繕積み立て会計が大きく不足する事態があることを認識視する必要があるでしょう。

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。