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カテゴリ:お客様の声 の記事リスト(エントリー順)

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kage

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理事役員交流会その3

kage

2012/08/24 (Fri)

先日開催した理事役員会交流会の報告その3

理事役員交流会その3

後日の感想に、下記のご意見も。

なにぶん、初めてで不慣れな点もありましたが、みなさんからのご意見を真摯に受け止め、次回の糧とさせていただきます。

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全部面白かったです。時間の都合もあったでしょうが、司会者と壇上のパネルの人だけの話を聞くだけで、聴衆は無視された状態でした。
時間を限ってでも、質問程度は聴衆にさせてもらった方が、問題点が浮き上がり、もっと盛り上がったと思います。

→はい。参考になりました。次回は、もっと時間を取ります。
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パネルディスカションがなかなか興味深い物であり、もっと時間をかけてもいいのではと思いました。

→はい。ありがとうございます。上記と同じ答えになりますが、次回は時間をもっと割く予定です。
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予期せぬ収穫は、次の3点でした。
1.電力一括受電
2.駐車場の空き対策
3.マンション保険:

→少しでもお役に立つことができて幸いです。ありがとうございます。
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上記以外にもたくさんのご意見をいただきました。

本当にありがとうございます。

マンション管理会社への値下げ交渉の結果そして当社の採用について

kage

2012/04/26 (Thu)

管理会社への値下げ交渉の実録です。


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理事会開催の数日前に、管理会社から委託管理費値下げの回答書が全理事の郵便ポストに投函された。

コンサルを入れないで済む価格帯(理事会の目標価格は年間管理委託費800万円、最悪でも900万円で設定)に収まっていなかったどころが、1250万円と目標価格からかけ離れていた。

値下げの大半は清掃スタッフを削減し、管理人が日常清掃を兼ねたり、定期清掃の頻度を年6回から4回に減らすなどスペックダウンによるものだった。

また、管理報酬費をなくすことを提案したが、元々一般管理費も請求されていたので、利益の2重取りが判明してこれまで法外な委託管理費を請求していたことが明らかとなった。


そこで、私の呼びかけで臨時理事会を開催し、理事会にCIPを招いて勉強会を開催することを決議した。

3ヶ月後の7月の定期総会で理事の交代が控えていたが、次期理事会で管理費削減を推進していくにはそれまでの活動との継続性が求められるので、私は当時の理事会メンバーに留任するよう提案した。この提案に、仕事で理事会を欠席がちだった1名を除き皆が同意した。

数日後の理事会で、私は管理部長に

「フロント担当者から、スペックを下げず1000万円以下で見積を提出すると聞いていたのだが、なぜこのような割高な価格になったのか」

と問い質した。管理部長は

「1000万円以下で見積を提出する予定だったが、社長から叱責されやむなく1250万円で提出した。」

とのことだった。

直前に異動で替わった新支店長は前任者と異なり、管理委託費の値下げには消極的な考えの持ち主だったことも少なからず影響したようだった。

これでコンサルタント(株式会社CIP)採用の踏ん切りが付いた。

I理事長は管理会社に対して

「5月の理事会ではコンサルを招いて勉強会を開くので、管理会社にも出席して欲しい。先の勉強会で出席していなかった理事2名にも話を聞いて頂く。」

旨申し入れた。

先方はこれ以上の話し合いは進展しないだろうと観念したようで、やむなく受け入れた。

その後の理事会では、管理会社出席のもと、CIP須藤社長を招き勉強会を開催し、出席した役員全員(I理事長、H副理事長、N理事、M理事、K理事、私、1名は欠席)の了解を取り付けて、7月の定期総会でCIPの採用を提案することとした。


7月の定期総会では、理事会がCIPの採用を提案し、CIP須藤社長から勉強会と同様の話があった。

現管理会社を必ずしも変更することにこだわらないと須藤社長が発言したことで、出席者の殆どが賛成に回った。

このときの質疑応答で、管理会社寄りの出席者が管理部長に「おたくの会社も良いところが一杯あるではないか。この提案に対しての反論や何か言いたいことはないのか。」と助け舟を出したのに、管理部長は「総会で決議されたらやむを得ないのでこれ以上言うことはない。」とあっさりとしたものだった。

また、管理会社が提案した委託管理費の値下げ1450万円→1250万円も可決された。

所沢スカイライズタワーの取組み(5)|CIPサポートによる第三回管理費削減

kage

2012/03/14 (Wed)

2007年、管理会社から管理委託費の値上げ提案がありました。 これを受けた理事会では、CIP管理費削減サービスを利用して三回目の管理費の削減に踏み切りました。
総合管理会社(元請の管理会社)からだけではなく、専門工事会社(清掃会社や植栽会社)からも広く積極的に見積りを募集、総合管理会社は16社、専門工事会社を含めると延197社もの参加を頂きました。

削減サービス実施の結果、三回目の削減にもかかわらず26.6%の減額に成功し、管理組合は品質は保ったまま値上げを回避することに成功しました。
削減分は修繕積立金に移行することで所沢スカイライズタワーは未来の修繕工事にむけても着々と準備を進めています。

**** 管理費削減成功までの道のり *****

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所沢スカイライズタワーの取組み(4)|公開空地のバリューアップ工事を実施

kage

2012/03/02 (Fri)

管理費削減分を長期修繕計画に反映し、修繕費の確保ができた管理組合は建物のバリューアップ工事に着手しました。
以前から印象があまりよくなかった吹き抜けと、全体的に暗いイメージだった照明を改良してマンションの高級感をあげようという計画です。

実施にあたっては、居住者や店舗経営者の意見を大事にするためにアンケートを行い、どの部分に不満をもっているかを事前に調査しました。
また、計画・設計にあたっては、照明デザイナーのコンペティションを行い、プロポーザル形式でパートナーを選出しました。

工事はCIP方式工事費削減サービスを利用し、工事費用を抑えて品質も向上させる事にも成功。
下記の写真は、工事の施工前と施工後(ビフォアー&アフター)です。

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所沢スカイライズタワーの取組み(3)|CIPサポートによる第二回管理費削減

kage

2012/02/24 (Fri)

(1)管理会社から突然の値上げ要求

築2年の時に管理会社による長期修繕計画説明会が実施されました。

しかし、入居当初のパンフレットとは随分異なる計画案に加え、修繕積立金を約2倍にするとの提案に、住民の管理会社への不信感がつのりました。
これを機に管理組合の危機意識は更に高まり、理事会では長期修繕計画の改善に取り掛かりました。


(2)長期修繕計画の問題点

当時の長期修繕計画では大規模修繕工事時が10年ごとに設定されており、入居時の一時金と毎月の修繕積立金に加えて、実施時に一時負担金数十万円を支払う必要があるという計画でした。
また、更に複雑にする事に当マンションは店舗と住居をもつ複合型であったため、長期修繕計画は「全体用」「住宅用」「店舗用」と3種類の計画が存在していました。
理事会では長期修繕計画上の修繕区分を把握することから始め、周期や修繕方法を検討しました。そして一時負担金をなくした場合はどの様になるかのシュミレーションを行うことにより、不足額や、その他『給・排水管の更新』『立体駐車場の更新』費用が必要である事などが分かってきました。


(3)修繕費用を確保するために

理事会では再度管理委託費にメスをいれ、修繕費の確保に取り掛かりました。

CIP方式管理費削減サービスを利用し、多くの管理会社や専門工事会社から見積りを取る一方で、長期修繕計画の工事内容や周期を査定し、不要な項目や不足項目を調査しバージョンアップを行いました。

管理費削減サービス実施の結果、管理委託費は年間約2000万円のコストダウンに成功し、その額を修繕積立金に移行することで修繕費も確保出来ました。
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