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マンション管理組合機械式駐車場は金食い虫

kage

2014/02/07 (Fri)

マンション建設当初、行政への確認申請の段階で、駐車場の付置義務がある場合があります。特に都心のマンションや駅近のマンションでは、狭い敷地いっぱいいっぱいに建設すると駐車場の確保が難しく、機械式の駐車場を設置するマンションが多くなってます。使ったことのある方は、よくご存知だと思いますが、機械式駐車場は比較的壊れやすく、単純な2段式の上下動作だけの機械より、パズル式であらゆる方向に動くタイプの機械など、複雑なほど故障しやすく、雨ざらしだとさらに故障しやすくなります。この機械式駐車場には保守費用/修繕費用/機械の交換費用などの出費があります。特に築30年前後でやってくる機械の入替え費用が多額になり、マンションによっては長期修繕計画書に取替え費用を明記してないところも見かけられます。ここポイントです。是非皆さんも長期修繕計画表をチェックしてください。

この機械式駐車場の利用料が管理費会計つまり一般会計に、全て入っているケースがほとんどです。自走式の駐車場であればまだしも、機械式駐車場の場合には築30年程度でやってくる入替えの費用が多額なので、駐車場利用料の一定の割合を修繕積立て会計に収納するべきだと思いますが、新築時点で管理費用を安く見せられるように、100%一般会計に組み込んでいるマンションがほとんどです。

問題はここからです。実は修繕積立金会計も大きな問題をはらんでいるのですが、都心のマンションは、実は車離れによって駐車場に空室が出てきて、一般会計が足りなくなり、管理費の値上げまたは修繕積立て会計から一般会計に費用を組み込んでいななければ、毎年の決算を乗り切ることができないマンションが続出してきています。日常の保守業務に加えて、修繕費用と、古くなると入れ替えも必要になるのに、車離れで一般会計までも不足する事態になっているのです。一般会計では駐車場の利用率が100%で余剰金が出て、7~8割まで利用率が下がると、一般会計が不足する程度に設計されています。この利用率が5~6割になると、一般会計は収入が大きくマイナスになります。

この場合に、駐車場を外部に貸し出しを議論しますが、これにも問題があります。この駐車場を外部に貸し出す場合の問題点については別の機会にお話をしますが、まずは近隣の外部に貸し出すのは、いろいろな問題があるということだけ認識しておいてください。

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