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大規模修繕工事を長期修繕計画の周期にあわせて実施するな

kage

2013/04/30 (Tue)

現在の分譲マンションにおいて、大規模修繕工事が実施される周期は、およそ12年の周期となっています。

一方で長期修繕計画書上の大規模修繕工事周期は12年間です。

これが、驚いたことに10年ほど前の長期修繕計画表での大規模修繕工事周期は10年でした。

管理会社は「10年間で防水の保証がきますから」とか「ひび割れが目立ってきたので」と理由をつけて、10年おきの大規模修繕工事を提案してまんまと工事を発注してきた素人の管理組合の実態をみて国土交通省は「大規模修繕工事は12年を目安で」と言ったのをきっかけに、ほとんどの管理会社では、どんな建物でも大規模修繕工事は12年でと修繕計画に周期を設定するようになりました。

これが大きな間違いです。

私たちは長期修繕計画書を30年の期間で作成しますが、大規模修繕工事の周期を10年と設定すると、3回の大規模修繕工事が必要になります。

15年周期だと2回です。なんと20年周期だと1度しか出てこないのです。

工事のコストは築10年目の大規模修繕工事でも築20年の大規模修繕工事でもあまり変わりません。

塗装の1平米当たり単価や、防水の1平米あたりの単価は変わらずに、タイルや塗装の故障箇所が少し増えると思いますが、工事費用にすると数パーセントしか上昇しません。

つまり、長期修繕計画上の30年間の累計の予測工事費が工事周期によって10年周期と20年周期では、工事費の累計金額は、約半額程度になるということです。修繕積立金が1万円なのか?2万円必要なのか?の差につながるのです。

長期修繕計画書で単価の見直しまでする必要はないと思いますが、少なくとも工事項目のチェックと、周期のチェックはしたいものです。

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