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競争原理の働かせ方

kage

2013/03/05 (Tue)

マンション管理組合において競争原理が働いていないと、理事会も総会も通過させることは困難です。

正しいプロセスを踏んで、一定のレベルで競争原理が働いていれば、理事会・総会の通過は容易になります。しかし、その競争原理の働かせ方に盲点があります。

まず、管理会社の競争原理というと「総合管理会社」にフォーカスが当たり、競争原理は「総合管理会社数社」となることが一般的で、大規模修繕工事においては「総合請負会社」にフォーカスが当たり、競争原理は「総合請負会社数社」となります。

また、大規模修繕工事においても、上記と同様に、総合請負会社は商社のような役割で工事を実際に現場で行うのは、下請け・孫請け・ひ孫請けとなり、こちらも第三者委託になり、工事費の8~9割程度は第三者委託になるのが大規模修繕工事です。

そこで、▼塗装工事 ▼防水工事 ▼足場工事 ▼シーリング工事 ▼下地補修工事 ▼洗浄工事 ▼金属工事・・/etc などの業務について、それぞれの専門工事会社からも見積を取る方法があります。

管理業務においても、大規模修繕工事においても専門業者という下請けが存在します。この下請け業者からいくらで調達をしているかが大きな問題なのです。

まず、管理業務で考えて見ましょう。管理費や修繕積立金を扱うことができるのは認可を受けた総合管理会社だけになり、総合管理会社がおこなう、お金を扱う事務管理業務やフロント担当者の業務以外に、▼日常清掃 ▼定期清掃 ▼警備業務 ▼エレベータ保守 ▼消防点検 ▼機械式駐車場保守 ▼雑排水管清掃 ▼植栽保守 ▼受水槽清掃 ▼建築設備定期検査・・/etc などの業務があります。

これらにおいて総合管理会社は全て第三者委託になり、下請けにとどまらずに、孫請け/ひ孫請けとなり、多額のマージンが各社で計上され、結果的に管理組合は高い買い物をさせられているケースが大半です。

そこで、これらの第三者委託をしている詳細の部分まで、しっかりと競争原理を働かせると、コストは劇的に下がってきます。

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