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談合体質

kage

2013/02/11 (Mon)

あなたのマンションの管理会社はどんな仕事をしていますか?

「管理員がいて応対や、ゴミ出し、簡単な掃除をしてくれるよ。月に1回は大型の掃除道具でロビーや階段の掃除、ガラス拭きもしているな。あと庭木の手入れや、そうそうエレベータの点検や電気関係の点検もしているっていってたな。もちろん、理事会や総会の手配やサポート、管理費の集金と管理に会計報告……。こうみていると結構、いろんな仕事をしているものだね」

確かに、管理会社はいろんな仕事をしています。

しかし、管理会社の社員が実際に作業しているのは基幹業務と言われる収納会計などの事務管理業務、組合に対する報告・連絡・相談だけであることもけっして珍しいことではありません。

あとはすべて下請けの専門業者に発注・作業してもらっているのです。簡単な日常清掃を行ってくれる管理員は社員であることもありますが、最近はそれもシルバーセンターや人材派遣会社からの派遣社員や準社員、パート・アルバイトが中心です。

大型のポリッシャーという機械を使う定期清掃や庭木の手入れなどは専門業者に発注することがほとんどです。そもそもエレベータや機械式駐車場、消防設備、電気設備、給排水設備などの保守点検は一定の資格が必要なうえ、高い専門技術が要求されますから外注せざるを得ません。

この構図は、建設業界と似ています。建設業界では大手の建設会社に発注しても、自分たちが工事をするわけではありません。実際に現場で工事を行うのは下請け孫請けと呼ばれる中小企業です。大手の建設会社は元請けとして発注するだけ。受注金額の8割を外注費として下請け孫請けの業者に支払っています。管理会社も同じように元請けとして、いろいろな専門業者に発注しているわけです。

このため管理会社の世界も建設業界と同じような問題を抱えることになります。

元請業者と下請け業者が仲良くなって、肝心の施主や管理組合のことは考えずに、自分たちの利益だけを追求するようになってしまうのです。建設業界では下請け業者協力会というのがあって、仲間内で温泉に行ったり、ゴルフをしたりという親睦を図る。

そのなかで「今回の仕事はA社だったから、次はB社だね」と施主の考えも聞かずに決める。当然、価格も高止まりすることになります。

管理組合が支払う管理受託費も、8割は下請け業者への外注費として支払われています。この下請け業者を決めるときに、管理会社は本来であれば管理組合の立場に立って、最も安くてしかも質がよいところに発注するはずです。

しかし、ほとんどの管理会社は安くて質がいい業者を探す努力をせず、仲良しグループのなかで「この前は○○社だったから、今度は××社だね」と管理組合の意向を聞くこともなく発注しているのです。

委託者である管理組合側から見ると第3者への再委託についてのイニシアティブは管理会社任せで、その権限は全て管理会社が握っている。

ユーザーである管理組合や区分所有者不在の、そんな構図が大きく問題になると思っています。

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