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自主管理マンションのリスク

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2012/06/30 (Sat)

先日お伺いさせていただいた管理組合でのお話。

首都圏にある、とある小規模マンションで、30年前のマンション開発当時は、ある大手企業の社有地を自社の不動産部門が開発をしたことから、マンション管理業務はその大手企業の不動産部門が20年間程、担ってきました。

しかし、バブル崩壊後しばらくして、大手企業は不動産部門の縮小とともに、マンション管理事業からも撤退し、その小規模なマンションでは、自主管理を選択し、区分所有者で理事の方が事務管理業務を引き受け、これまで10年間ちかく何事もなく運営してきました。

しかし、その区分所有者で理事の方は、いろいろな理由から、事務管理業務を継続することができなくなり、数年前からある大手管理会社に委託をして、事務管理業務や保守業務の業務委託を始めました。

事務管理業務や保守業務を業務委託をすることによって、このマンションでは、いろいろな問題が勃発しました。

まずは、業務委託費用の問題です。これまでの費用よりも格段に委託費が跳ね上がり、一般会計の財政が逼迫して、大きな出費となったことは言うまでもありません。自主管理を業務委託したのですから当然だと思います。しかし、区分所有者にとっては大きな問題となりました。

次に長期修繕計画問題です。これまでこのマンションでは大規模修繕工事という大規模修繕工事は実施せずに、小規模な工事を繰り返してマンションの外観維持をしてきました。

それが管理会社が業務委託を受けたとたんに、長期修繕計画上でとても高い大規模修繕工事費が12年周期で計上されていて、莫大な資金の破綻が予定され、修繕積立金会計も大きく赤字となり、理事会は悩み果てていました。

それだけではありません。管理会社が入ると、エレベータの部品がなくなるからリニューアルをしたほうがいいと提案があったり、ポンプのオーバーホールを進めてきたり、大規模修繕工事の見積書がでてきたりと、お金のかかることばかり言い始めたといいます。

私は、マンション管理は、自主管理よりは、管理会社への委託をする方がベターだと思っていますが、ただ、自主管理の管理組合は、現在の会計に余裕がないので、委託に切り替えるにも、大きなハードルが待ち受けていることがわかります。

自主管理のマンションは、いつでも管理業務を委託に切り替えられる程度に余裕を見ておく必要があるのかもしれません。

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