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カテゴリ:大規模修繕工事 の記事リスト(エントリー順)

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kage

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「鉄筋に対するコンクリートのかぶり厚さ」について

kage

2014/04/17 (Thu)

今日は、「鉄筋に対するコンクリートのかぶり厚さ」についてです。

まず、コンクリートの特徴1つ目は、「押されるチカラには強く、引っ張られるチカラには弱い」こと。この弱点を補強するため、引っ張られる力に強い「鉄筋」を入れて補強したのが鉄筋コンクリート造なんですね。

次に、コンクリートの特徴2つ目として、最初はアルカリ性です。つまり、その中の鉄筋は錆びにくく、強度を維持できるんです。

しかし、時間の経過とともに、アルカリ性を失って中性になっていきます(=「コンクリートの中性化」)。中性化はどうしたって避けることができません。

そこで、中性化速度を遅くするための施策として、最も単純で効果的なのが、コンクリート表面から鉄筋までの距離(かぶり厚さ)を大きくすることです。

参考までに・・・。鉄筋に対するコンクリートのかぶり厚さは、建築基準法では、3センチ以上と定められています。

じつは、今日実際にとあるマンションのかぶり厚さ測定を実際に立ちあってきました。「コンクリート内部探査器」を使うと、画面モニタで何センチなのかすぐに分かってしまいます。

とても興味深く面白いですね。
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マンションの耐震化問題と大規模修繕工事

kage

2014/03/08 (Sat)

2009年末の段階で約560万世帯あるマンションのストック。その中で約106万世帯は、昭和56年(1981年)以前に建築された、いわゆる旧耐震基準のマンションのストック数です。1マンションの平均世帯数を50世帯とすると、約2万棟のマンションが古い耐震基準で建築されています。新耐震と旧耐震の大きな違いは、簡単に言うと、「震度5程度で大規模な工事を伴う修復を要するほどの損傷を生じなく、震度6強~7程度で、損傷は受けても人名が損なわれるような壊れ方をしない。」という目標が設定されているのが新耐震基準で、そんな目標がなく、震度5以上の地震の想定がされてないのが、旧耐震です。その旧耐震マンションが約2万棟あるのですが、そのほとんどのマンションで耐震補強工事がされてないのが実情です。

ちょっと観点を変えて、2002年から取り組んだ全国公立学校施設の耐震化促進のための取り組みは、2010年までの8年間の成果として、耐震診断は98%に達し、耐震補強工事の進捗により耐震化率は73.3%になりました。特に神奈川県(96.1%)・静岡県(94.3%)・愛知県(91.9%)と大地震が発生する確率が高いといわれた地域の耐震化率は、90%を超えました。しかしマンション管理組合での耐震化率はきわめて低く、旧耐震基準で建築されたマンションは、行政などで助成金など支援をしてはいるものの、耐震化率が低いのが実情です。日本マンション学会でまとめた、マンション管理組合の耐震診断・改修に関する意識調査では、全国マンション管理組合連合会の参加組合118を対象とした調査だが、耐震診断を受けたのは3分の1、改修を実施したのはわずか3.4%にとどまり、耐震に対する意識と現実との落差が明らかになってます。

その原因は(1)修繕積立金が破綻していて、大規模修繕工事といわれる原状回復工事ですら、実施が難しいのに加えて、耐震補強工事などのグレードアップ工事に費用が回らない (2)適切な工事工法ない。などがあります。とくに工法は公立高校などで、よく見かける耐震ブレース(筋交い)を設置する工法では、窓や玄関や通路がつぶされてしまい、意匠制に問題があり、また高速道路の高架橋などで実施されている柱の外側に鉄骨や炭素繊維などを巻く工法では、室内が狭くなる問題などがあり、自由度のある工法が少なく、どこかにしわ寄せが行ってしまうことが大きな問題点です。

政府の中央防災会議では地震防災戦略を策定し、2015年に90%、2020年に95%まで耐震化率を高める目標を掲げているが、マンション管理組合では進まないのが実情だ。私は鉄筋コンクリート造のマンションは、木造住宅よりはるかに安全度は高いと思われているが、1階が駐車場などピロティー形式のマンションは、早いタイミングで専門家に相談することを強くすすめます。

どうやらコンサルタント会社が談合をしているようだ・・・

kage

2013/12/19 (Thu)

こんな相談が、とある管理組合からありました。

「どうやらコンサルタント会社が談合をしているようだ。見積参加の5社からの数字が、最安値会社を100とすると、100/101/102/103/104/105となっている」

実は、世の中のコンサルタント会社の大半は談合をしています。

私は「コンサルタント主導型談合」と呼んでいます。

ある有名人物によると「法律違反は何一つ見当たらない」ということでしたが、管理組合から報酬をもらっているコンサルタントとしては、完全な「背任行為」であり「収賄」「賄賂」であり、犯罪行為ではないかもしれませんが、中国の腐敗政治と同じレベルの、完全な消費者を裏切る恥ずべき行為です。

今回の手口についてお話をします。それは見積参加条件をつけることでした。

例えば…

▼ 資本金はゼネコン系で5億円以上、改修専門業者で1億円以上であること。
▼ 分譲マンション改修工事の直近の年間売上げが3億円以上あること。
▼ 設計事務所の監修物件が過去3年間注2)で10件以上あること。(管理会社系や設計施工を除く)

この条件だけで、見積参加できる会社は10社以下に絞られてしまい、そのすべての会社とコンサルタント会社とはすでに談合協定が出来上がっていて、そのまま見過ごしていれば完全に管理組合はやられてしまうのです。

ただ今回相談があった管理組合では、各社の見積金額がいかにも「談合」だとわかりやすい金額で提出されたので、当社に問い合わせがありました。

みなさん、注意をして下さい。

修繕マーク

kage

2013/12/07 (Sat)

修繕時期が近づいていますよ・・・!

修繕マーク

見積書の見方

kage

2013/04/15 (Mon)

管理会社の見積などは「一式」表示がよく見受けられます。

もちろん工事の見積もなのですが、ひどいところでは、管理委託費用も含めて年間数千万円のコストが「一式」表現となっていることも。

必ず積み上げ方式で積算されているはずですので、それ以上ドロップダウンできないという明細にまで項目分類をして、各金額を明確にしてる必要があります。

なぜ、私がこのようなことを言うのかというと、どのマンションに行っても、小さな改革はよくできているのに、大きな桁の部分は手付かずの状態で、大規模修繕工事も管理委託費用もお任せパターンで「一式」としか書いていない管理委託費用もジャブジャブの状態なんてマンションばかりなんです。

「一式」表現は危険と心得ましょう。
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