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カテゴリ:管理用語・工事用語 の記事リスト(エントリー順)

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kage

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エキスパンションジョイントとは

kage

2014/03/23 (Sun)

みなさん、エキスパンションジョイントって知ってますでしょうか?

エキスパンションジョイントとは、構造的に分割された建物の接合部のことで、電車でいうと車両の連結部分のように3次元自由に動くことができるような金属の金具をさします。

みなさんのマンションで、こんなジョイント部分はありますでしょうか?

ここが地震時に、揺れの違う建物同士の揺れを吸収する役割を担います。

まさに電車の連結部分で、電車の連結部分に乗ってみるとわかるのですが、前の車両と後ろの車両は大きく揺れ方や傾きなどが違い、その差を吸収する役割がエキスパンションジョイントです。

これが地震の被害を最小限にとどめてくれるのですが、あまりにも地震の揺れが大きいと、エキスパンションジョイントのカバー部分が壊れたり、外れたりします。このカバーが外れたり、ジョイントそのものが壊れたりしても、建物本体にダメージがなければ、大きな問題ではなく、壊れるべくして壊れたと理解するべきでしょう。
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駐車場利用料とは

kage

2013/12/16 (Mon)

マンション管理組合のお財布は二つあります。

1)一般会計(管理費会計)

2)特別会計(積立金会計)


この2つのお財布の大きな収入源は、

A)管理費

B)駐車場利用料

C)修繕積立金
 です。

今回は(B)駐車場利用料について考えてみたいと思います。

メインテナンス費用の不要な、平置き式の駐車場であれば、全額一般会計に収納されても問題ないのですが、機械式駐車場や平置き式でも立体駐車場は、メインテナンス費用が必要です。

特に、複雑な機械式駐車場は、日常の保守料よりも、機械の入れ替えや、部品の交換など大きな費用が必要です。
しかし、複雑な機械式駐車場を保有しているマンションでも、駐車場利用料が一般会計の収入になり、特別会計の修繕積立金の収入に一切なっていないマンションがほとんどです。

本来は、駐車場利用料は、管理費と修繕積立金に分けたほうがすっきりするはずです。
でも、きちんと分けてしまうと、管理費が高くみえてしまい、販売しにくくなってしまいます。
駐車場100%完備のマンションも増えています。

駐車場部分の修繕積立金を計上しておかないと、大規模修繕のときに「修繕積立金が足りません」ということになりかねません。
これでは、本当に管理費が安かったといえるのでしょうか。

最近は、低価格な管理費を売り物にするマンションが増えてきています。
その一方で、管理費や修繕積立金の設定もますます複雑になってきています。
デベロッパーは買ってもらいやすくするために、管理会社はしっかりと管理委託費を取るために。

もう一度、よくチェックしてから、管理費が本当に安いのか判断をしたほうがよいかもしれませんね。

管理費会計の収入と支出

kage

2013/11/15 (Fri)

皆さんは自分のマンションの管理費がいくらか知っていますか。

「もちろん知っているよ。管理費として○○円、そのほかに毎月、修繕積立金が○○円、ああそうそう駐車場代として○○円も払っているな」。

それでは、管理会社に払っている管理委託費はいくらか知っていますか?

「そういえば確かに毎年、管理組合の経費明細書が渡されるな。いくらって書いてあったけ。確か入居したとき、周辺のマンションに比べて管理費は割安ですよって言っていたな。たぶん、管理委託費も安いんじゃないかな」。

という人も多いのでは。

管理委託費については、マンションを購入するときに必ず説明を受けます。

でも、ほとんどの人が、すぐに忘れてしまっているのではないでしょうか。

特に新築マンションを購入した人は、パンフレットで見た程度かもしれません。

普通、パンフレットには、管理会社はここに委託しますとか、管理費の平均はいくらですとか、修繕積立金はいくらです、と書いてあります。

でもその文字は虫めがねがないとみえないくらい小さかったりします。

ところで、このパンフレットの文面は、本当は虫めがねを使ってでも、もっと注意深く読んでおかなければいけないことなのです。

管理委託費がいくらなのか、わかりにくくするからくりがいくつもひそんでいるからです。

たとえば、パンフレットに管理費は1世帯月当たり6,000円、修繕積立金も1世帯月当たり6,000円と書いてあたったとします。

そうすると、そのマンションを買おうとする人は、管理会社に年間7万2,000円払っているなんだなあとなんとなく思っていることでしょう。

同じく、年間7万2,000円の修繕積立金は、そのまま将来のマンション修繕のために積み立てられているということです。

ほとんどのマンション管理組合の会計は、管理費会計と修繕積立金会計の2つに分かれています。

そして、それぞれに収入と支出があります。

修繕積立金会計ははっきりしています。

年間7万2,000円の収入があれば10年間で72万円です。

これを大規模修繕にあてましょうということです。

では、管理費会計も年間7万2,000円の収入なのでしょうか?

管理委託費に当てられているのは、この収入だけなのでしょうか?

実は、それは契約内容をよく読んでみないとわかりません。

たとえば駐車場代はどうでしょう。

もしマンション内の駐車場を使っていて、月1万5,000円の駐車場代が管理費会計に入っているとしたら、その世帯は7万2,000円ではなく、年間25万2,000円を管理委託費の原資として支払っていることになるのです。

みなさんも、区分所有者が管理組合に対して払っている管理費ではなく、管理組合が管理会社に支払わなければならない「定額管理委託費」についてチェックしてみてはいかがでしょうか?

マンションの監事

kage

2013/10/01 (Tue)

先日訪問をした大規模マンションの管理組合では、管理費会計(一般会計)が年間予算数億円、修繕積立金残額が数億円という規模でした。

このマンションは周囲のマンションと変わらずに、理事は輪番制の1年交代で、理事の互選で理事長/副理事長などが決定します。

この「互選」とは「あみだくじ」や「ジャンケン」です。

一番外れくじやジャンケンで負けた人が理事長、あみだくじやジャンケンで勝ち取った、一番楽な役回りが監査役といったところでしょう。

しかし、大規模マンションになると監査役でも大変です。

なんと言っても、管理費会計と積立金会計がそれぞれ年間数億円なんていうマンションも珍しくもありません。

そんな会計の監査を、ジャンケンで買った、一番楽な役回りだと思って当たった毎日忙しいサラリーマンや、家事や育児に追われるお母さんがやらなくてはなりません。

会計の年度末で〆た書類を、2ヶ月間程度で、請求書や領収書と突合せをして、監査署名人に署名をする役割があります。

ほとんどのマンションでは、中身を確認するには税理士さんや企業の経理や財務の担当を経験した人でなければチェックすることは難しいでしょう。

そこで、プロの第三者に会計監査の業務委託をすることを検討するといいでしょう。

費用は必要ですが、理事のプレッシャーや無駄な経費削減にも役立つかもしれません。

大型マンション管理組合の理事のみなさん、検討をしてみてください。

監事の役割とは

kage

2013/04/21 (Sun)

監事は企業で言う監査役にあたります。

管理組合役員ではありますが、理事会を構成する理事ではありませんので、理事会に出席することは可能ですが、理事会に出席する義務はありませんし、理事会での議決権もありません。

監事の仕事は、次の通りです。

①管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告する

②管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる

役員の中では楽な仕事と思われがちで、名ばかりの職務となっていることがありますが、理事会・管理組合運営をチェックする重要な役割です。

また、理事長以外で区分所有者単独で総会を招集することができるのは監事だけです。

まず、ここを押さえておいて下さい。

ただ現実的には、小規模や中規模のマンションでは、ほとんど理事のひとりとなり、議決権も与えられ、監事業務よりは理事業務を中心にやるというマンション管理組合が一般的です。

本来は会計監査と同時に事業監査もやらなければならないですが・・・ですから、本来は監事は理事の一員にならずに、しっかりと第三者監査をしなければならないのです。

実は、監査報告書にサインにめくら判なんていうのはもってのほかなんです。
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