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カテゴリ:機械式駐車場の問題 の記事リスト(エントリー順)

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kage

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駐車場利用料の会計処理

kage

2014/05/12 (Mon)

駐車場利用料の会計処理は、66.5%が全額管理費会計に算入しているというデータがあった。
なんと管理組合の約三分の二が修繕積立金には全く入っていないということだ。
特に築5年未満のマンションでは、82.5%が全額管理費会計に算入している。
つまりデベロッパーは、管理費を安く見せるために、新築時点では、駐車場利用料の全額を管理費会計に算入し、その後、一定割合を修繕積立金に移行することを実施した管理組合が三分の一程度あるということだろう。

管理費を安く見せる「からくり」だ!


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千葉県市川市で発表した「マンション実態調査報告書」より
http://www.city.ichikawa.lg.jp/common/000117313.pdf

千葉県市川市の全マンション568管理組合に対して調査票を送付。

387組合(68.1%)が回答した。
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マンション管理組合機械式駐車場は金食い虫

kage

2014/02/07 (Fri)

マンション建設当初、行政への確認申請の段階で、駐車場の付置義務がある場合があります。特に都心のマンションや駅近のマンションでは、狭い敷地いっぱいいっぱいに建設すると駐車場の確保が難しく、機械式の駐車場を設置するマンションが多くなってます。使ったことのある方は、よくご存知だと思いますが、機械式駐車場は比較的壊れやすく、単純な2段式の上下動作だけの機械より、パズル式であらゆる方向に動くタイプの機械など、複雑なほど故障しやすく、雨ざらしだとさらに故障しやすくなります。この機械式駐車場には保守費用/修繕費用/機械の交換費用などの出費があります。特に築30年前後でやってくる機械の入替え費用が多額になり、マンションによっては長期修繕計画書に取替え費用を明記してないところも見かけられます。ここポイントです。是非皆さんも長期修繕計画表をチェックしてください。

この機械式駐車場の利用料が管理費会計つまり一般会計に、全て入っているケースがほとんどです。自走式の駐車場であればまだしも、機械式駐車場の場合には築30年程度でやってくる入替えの費用が多額なので、駐車場利用料の一定の割合を修繕積立て会計に収納するべきだと思いますが、新築時点で管理費用を安く見せられるように、100%一般会計に組み込んでいるマンションがほとんどです。

問題はここからです。実は修繕積立金会計も大きな問題をはらんでいるのですが、都心のマンションは、実は車離れによって駐車場に空室が出てきて、一般会計が足りなくなり、管理費の値上げまたは修繕積立て会計から一般会計に費用を組み込んでいななければ、毎年の決算を乗り切ることができないマンションが続出してきています。日常の保守業務に加えて、修繕費用と、古くなると入れ替えも必要になるのに、車離れで一般会計までも不足する事態になっているのです。一般会計では駐車場の利用率が100%で余剰金が出て、7~8割まで利用率が下がると、一般会計が不足する程度に設計されています。この利用率が5~6割になると、一般会計は収入が大きくマイナスになります。

この場合に、駐車場を外部に貸し出しを議論しますが、これにも問題があります。この駐車場を外部に貸し出す場合の問題点については別の機会にお話をしますが、まずは近隣の外部に貸し出すのは、いろいろな問題があるということだけ認識しておいてください。

機械式駐車場の空きスペース活用法

kage

2014/02/01 (Sat)

機械式駐車場の空きスペースの有効活用方についてのお話です。

車離れから、駅近マンションの駐車場に空室が目立ち始めています。

駅近のマンションは機械式駐車場のケースが多く、しかもその保守費用やリニューアル費用がかかってくるので、空室が拡大し、今後大きな問題に発展可能性があります。

そこでその対策として、空室がある部分の機械式駐車場を撤去し平置きにすることで、保守費用/リニューアル費用の削減をするというのが、一番の対策だと考えます。

車離れの歯止めがかからなくなってきた現在、カーシェアリングも今後、普及してくると思いますし、車の大型化により機械式駐車場に格納できなくなってきている。

そんな状況から現在空室になっている部分の機械式駐車場を解体撤去することは、長期的なコスト面から、大きな効果があると思います。

そして、それに踏み切るには、かなりの決断が必要です。

そこで短期的・中期的な対策としては、「スペアタイヤ保管庫」や「バイク置き場」あるいは「トランクルーム」としての活用が可能です。

どれも、少し細工が必要で、可動式の機械式駐車場で安全に運用できるように、工夫が必要になります。それぞれ業者があるのでWEBなどで検索をしてみましょう。

ただ、マンション以外の外部の人に駐車場を貸し出す時には、税制面などで検討が必要になります。

このブログでも既に書いてますので、ここでは割愛しますが、外部に貸し出す時には専門家を交えて検討をすることをお勧めします。

まずは内部での活用方法を検討するのがいいでしょう。
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