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カテゴリ:正しい大規模修繕工事の進め方 の記事リスト(エントリー順)

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正しい大規模修繕工事の進め方(動画)

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2012/05/07 (Mon)

勉強会形式で開催している「正しい大規模修繕工事の進め方」の説明会の様子です。
全部お話しすると2時間近くかかってしまうので、2分弱で大規模修繕工事の問題点やお勧めの業者選定方法などを短く編集しました。

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正しい大規模修繕工事(4)|1-4.パートナーの選出

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2012/03/25 (Sun)

大規模修繕工事は専門的な知識と公平なアドバイスが出来るパートナーが必要です。
マンション大規模修繕工事は新築工事とは異なり、『発注者が住みながらの工事』となるので、パートナーも大規模修繕工事に精通した専門家を選ぶことが大切です。
パートナーの候補は…

・設計事務所(建築士などの有資格者を有する事務所)
・建設会社
・管理会社


などがあげられます。また一般的にパートナーを選ぶ際、どのような発注方式を選択するのかが大事になります。
発注方式は…

・設計監理方式
・責任施工方式


の2つに分けられます。

発注方法のそれぞれにメリットとデメリットがありますが、管理組合のパートナーは管理会社や請負会社などではなく、利害関係のない第三者を選択することが重要です。
改修工事の実績が豊富でマンション特有の事情に精通した設計事務所やコンサルタント会社、マンション管理士を選定することがポイントです。

正しい大規模修繕工事(3)|劣化箇所の確認

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2012/03/21 (Wed)

専門家に相談する前に建物がどのような状況なのか、どんなところが劣化しているのかをマンションの住民自らが認識しましょう。
いつも歩く廊下や階段よりも範囲を広げて1階から屋上までマンション全体を眺めなおしてみることをお勧めします。床や壁、見落としがちな天井や屋上などと共に、建物から少し離れて外観も見てみましょう。

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写真は庇を見上げた部位で、樋の左あたりが白くなっています。「エフロレッセンス(白華現象)」という劣化です。


コンクリートに侵入した雨水などの水分が蒸発し、石灰成分などが白くなって表面に付着しています。
エフロレッセンス自体はコンクリート強度への影響しませんが、水の通り道や侵入経路と関係が深いので注意が必要です。


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写真はコンクリート中の鉄筋へ水が廻り、錆びたために鉄が膨張し、鉄筋を覆っていたコンクリートを押し出した「鉄筋の爆裂」という劣化です。
このままにしておくと、ひび割れから雨水が浸入し鉄筋が錆びる、という状況を繰り返して劣化が進んでいきます。
鉄は錆ると強度が弱くなるので、補修が必要となります。

管理会社によっては大規模修繕工事の時期が近づくと無料の建物劣化診断書を提出することがあります。
提出された報告書を参考に実際の劣化箇所を確認するのも良いでしょう。

正しい大規模修繕工事(2)|事前準備・必要書類

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2012/03/18 (Sun)

大規模修繕工事にあたって必要な書類が揃っているか、確認しましょう。
図面や契約書、これまでの修繕工事履歴などを整理することが大切です。

●大規模修繕工事に必要な書類

1.マンションの竣工図面
 (1)意匠図面(平面図、立面図、外構図、断面図、建具表など)
 (2)設備図面(給排水管図、電気、空調換気、ガス)
 (3)構造図面

2.小修繕工事の記録
 (1)見積書
 (2)仕様書
 (3)契約書
 (4)保証書 など

3.資金の把握
 (1)修繕積立金額の把握
 (2)滞納者の有無、金額の把握

4.法定点検メンテナンス
 (1)記録
 (2)仕様書 
 (3)契約書 など

正しい大規模修繕工事(1)|修繕委員会の発足

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2012/03/17 (Sat)

まずは専門委員会(修繕委員会)を立ち上げましょう。修繕委員会は理事会の諮問組織として大規模修繕工事に関しての活動を行います。
修繕委員会は建築や法務などの専門知識を有する人を中心に組織し、大規模修繕工事が終わるまでは固定したメンバーで進めます。
大規模修繕工事は計画から竣工まで3~5年必要といわれています。1~2年毎に交替する理事では対応することが難しいからです
大規模修繕工事の時期が近づいたら理事会は『修繕委員会の発足』を呼びかけましょう。

修繕委員会はあくまで理事会の諮問組織として活動を行い、決定は理事会及び総会にて行うということを共通認識としてもつことが大事です。
また修繕委員会に理事が数名参加するなどし、情報の共有化や連携を図りやすくすることも大切です。

正しい大規模修繕工事1
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