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カテゴリ:長期修繕計画書 の記事リスト(エントリー順)

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kage

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長期修繕計画とは何?

kage

2014/06/06 (Fri)

沢山のマンションで長期修繕計画の問題が指摘されています。
たとえば…

・長期修繕計画がそもそもない
・長期修繕計画はあるが、5年以上更新されていない
・長期修繕計画上、修繕積立金が将来破たんする可能性があり、修繕積立金を値上げしあければならない
・長期修繕計画の修繕項目に不足がある


などなど…。
ではそもそも長期修繕計画とは何なのでしょうか?

多くのマンション(建物)は、鉄筋や鉄骨、コンクリートといった非常に耐久性のある材料でつくられています。
しかし、新築から月日がたち、築年と共に劣化が進んでくるのは仕方のないことです。
このため、建物や設備の劣化に応じて、適切な時期に修繕を行うことが快適な住まいを守るためにも重要となります。その計画をしたものが長期修繕計画、というわけです。
長期修繕計画はマンションの財産価値の維持・保全のためにもとても重要なのです。

マンションの維持、管理は、管理組合が主体となって行うことが基本です。
維持、管理には管理組合・理事会の運営が重要で、建物や設備を保全していくためには、保守・点検や経常修繕を着実に行うとともに、長期修繕計画をたて、この計画にもとづいて「修繕積立金」を積立てます。

維持・保全には…

 ●保守・点検・・・定期的に建物や設備の痛み具合を点検し、必要な手入れを行うもの。
            管理費から歳出されるのが通常です。
 ●経常修繕・・・漏水や雨漏りに対して行う修繕や、故障した物品の交換など。
           管理費から歳出されるのが通常ですが、大規模なものや高額なものは修繕積立金から歳出することも。
 ●計画修繕・・・建物や設備の劣化や耐用年数を元に、重大な不具合が発生する前に計画的に行う修繕。
           これがいわゆる長期修繕計画による修繕工事で、修繕積立金よりまかないます。


ちなみに「改良工事」は「グレードアップ工事」とも呼ば、長期修繕計画による計画修繕とは異なる意味で使われます。
例えば、集会室の増設や駐車場・駐輪場の増設・撤去、スロープの設置や耐震性の向上などをいいます。
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長期修繕計画と修繕積立金

kage

2014/05/28 (Wed)

本日は「長期修繕計画」についてです。

****************

(1)長期修繕計画とは

一般的にマンションでは12~15年ごとに大規模修繕工事を実施します。
主に「大規模修繕工事」というと外壁の補修、塗装や防水工事などの「建築系」をさし、給水管の修繕工事などの「設備系」の修繕工事をさしません。

第1回目の大規模修繕工事でも一住戸あたり約100万円程度の費用がかかるとされています。「建築系」だけで、です。
大規模修繕工事は第2回目以降はより高額になりますし、その他に「設備系」の修繕工事が必要となったりしますから、マンションにとって多額の費用が必要となります。

そのため、修繕工事を行いたいが資金不足・・・という問題を回避するため、向こう30年程度のの期間を見通して「いつ」「どの部分」の修繕が必要になるのか?またその費用は「いくらぐらいなのか」「その費用を各区分所有者がどのように負担しあうのか」をあらかじめ計画するのが「長期修繕計画」というわけです。

なお、長期修繕計画はあくまで「めやす」であり、実際に修繕工事の時期が近付いたら、専門家による劣化診断を実施し、具体的な修繕方法や金額を検討する事が必要です。

(2)修繕積立金とは

大規模修繕工事や設備の改修工事を実施するために必要な費用を、各区分所有者が毎月積み立てるものです。
修繕積立金は長期修繕計画に基づき、修繕工事が必要な時に必要な費用が確保できるよう設定する事が重要です。

****************

長期修繕計画表というもの

kage

2013/07/25 (Thu)

みなさん、是非一度現在保有している
長期修繕計画表を見て下さい。
マンションの修繕工事の内容と周期、概算費用のシュミレーションをしたものが長期修繕計画です。

築30年後程度まで作成することが望ましく、マンションの立地条件や建物の形…タワー型マンション、海沿い立地、低層のタウン型 …などによって内容は異ります。

計画的な修繕工事はマンションの資産価値維持・向上にとって大切ですが、長期修繕計画どおりに修繕工事を行う必要はありません。
修繕時期が近づいたら劣化診断を行って修繕工事を行うべきかを確認しましょう。

また、どんなに精度の高い長期修繕計画を作成しても、そのままだと情報は古くなって計画として信用度が低いものになります。
5年毎に見直すのと同時に、大幅な改良工事や修繕工事を行った後は情報を更新しましょう。


●長期修繕計画の大規模修繕工事費と修繕積立金

長期修繕計画書は修繕積立金の算定基準ともなります。

修繕積立金の積立方法は様々で、
●毎年均等な額を積立
●段階的に増額して積立
●均等額を積立+一時金の積立

などがあります。
長期修繕計画では修繕工事費用と修繕積立金額を明記し、
将来的にどのようにマンションを修繕していくか、
またその為に修繕積立金の不足がないかをチェックします。


●修繕積立金は不足していませんか?

新築分譲時は、修繕積立金額を低く見せるために実際に必要な額より明らかに少ない額で設定してあったり、多額の一時金負担を前提としている場合も多く、大規模修繕工事時に修繕積立金が不足するマンションが増えています。
たぶん、小さな数字の羅列で、見るのもいやになってしまうと思います。
そんな時には、株式会社シーアイピーで「長期修繕計画無料査定」を実施しています。
是非ご活用下さい。

お問合せはこちらから→ 長期修繕計画の無料査定 (株)シーアイピー

長期修繕計画表の自己診断

kage

2013/07/01 (Mon)

今日は多くのマンションで相談をうける長期修繕計画について、です。

『ウチの長期修繕計画大丈夫かな~??』と心配になったら、まず下記のチェック項目を自分で採点してみては如何でしょうか?
全部で10問です。『yes/no』形式で簡単にお答えいただけます。


1. 長期修繕計画書が25年~30年間に渡って作成されている → yes・no

2. 工事項目が建築・設備を合わせて20~30項目以上に細分化されている → yes・no

3. 積算根拠が明確になるよう面積や箇所数が明記されている → yes・no

4. 修繕工事の単価(根拠)が明記されている → yes・no

5. 実際のマンションの建物や設備に即した計画になっている → yes・no

6. 大規模修繕工事の修繕周期が12~15年になっている → yes・no

7. 多額の費用がかかる工事の前年に調査費用が計上されている → yes・no

8. 定期的に長期修繕計画書の見直しが行なわれている(予定されている) → yes・no

9. 修繕計画に基づく修繕積立金の設定が概ね妥当で、大幅な不足金(一時負担金)が発生しない → yes・no

10. 長期修繕計画について毎年の定期総会で管理会社からしっかりとした説明があり、区分所有者が一定の理解をしている → yes・no


いくつあてはまりましたか?

診断結果はこちらからご覧頂けます。

長期修繕計画の診断結果

『もう少し詳しく知りたい!』という方はクリックしてみてください。

長期修繕計画書の目標設定

kage

2013/05/26 (Sun)

長期修繕計画書の目標設定

どのマンションに行っても長期修繕計画では、今後20~30年後の資金計画は破綻の一途をたどっているマンションが9割方だ。

そこで長期修繕計画書を立て直す管理組合が多くある。

その時の目標設定は、まず30年間でかつ築後40年程度までの長期修繕計画にすること重要だと思う。

長期修繕計画では、およそ築40年で設備の更新が一巡されていることから、築40年以上の計画であれば、ある程度全体像が見えてくる。

現実的に長期修繕計画は30年もあれば十分だが、上記の要件を考えると、築5年のマンションだと、35年間の長期修繕計画を構築すると、全体像がみえてくることになる。

つまり、30年間でかつ築後40年程度までの長期修繕計画ににすることが重要だと思う。
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