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kage

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【お知らせ】このブログは下記に移動・集約します

kage

2014/10/16 (Thu)

これまでこのブログをご覧頂きましてありがとうございました。
このブログは下記に移動・集約します。

マンション管理組合コンサルタント ㈱CIP須藤桂一の日記
http://ameblo.jp/cipslim/


マンションに関する記事は左下メニュの『マンション管理組合に役立つ情報 』をクリックしてご覧下さい。
今まで長期間ありがとうございました!
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マンション管理員さんの給与

kage

2014/10/03 (Fri)

管理員さんの給与は、マンション管理組合→管理会社→人材派遣会社→管理員と重層構造になっています。
案外派遣が多いんです。
だから、結構高い時給を管理組合は管理会社に対して支払っていたとしても、管理員さんには激安時給しか手渡されないわけです。

通常、週42時間の勤務で、管理員さんには額面で15万円程度のお給料になり、手取りでは、12~13万円といったところでしょうか。
大手の管理会社は直接雇用をしているところもありますが、正社員はいません。契約社員や嘱託やパートです。

管理員募集はハローワークでやっています。年齢は55~62歳が中心で、これがまた結構狭き門なのです。
何せ、その年齢は求人に対して求職者の割合が多いのです。

そんな重層構造、そしてパートや嘱託の中、管理員さんは居住者への対応はいいものの、工事会社や点検保守業者に対する態度が一転して、横柄な態度になる管理員さんも見受けられます。中にはバックマージンを要求していた管理員さえ現実的にいました。区分所有者からの「うけ」はいいのに残念です。

年齢に関係なく、薄給はあらゆるところに問題を起こすと考えた最近でした。

仕組み化するということ

kage

2014/09/14 (Sun)

管理会社の対応やフロント担当者に対する不満があるマンション管理組合は、世の中たくさんあります。

そんな場面で、マンションに伺い、勉強会を開催し、ここはこうしたほうがいい。あそこはこうしたほうがいい。と説明をさせていただくと「うちのマンションでは現在の理事会はうるさ型が多くて、だいたい指摘して改善されている」また「そこは、さんざん管理会社に言っている」という言葉が帰ってくる。

勉強会を開くぐらい熱心で一生懸命な管理組合だから、意識も高いし、勉強熱心で、向上心もある。

私たちが、勉強会で説明することは、一般社会では当たり前のことばかりで、当たり前のことを当たり前にやろうという勉強会である。ウルトラCの改善提案はなく、地道にまじめに一歩づつということばかりである。だから、熱心な管理組合では、だいたい手を打っていることだと思う。

しかーし、それは問題点を指摘する、管理会社に依頼をする。という場当たり的な対応でしかなく、理事が毎年または隔年で改選され、また管理会社の担当者も数年ごとに変更されていく中で、その指摘事項や改善事項が3年後/5年後も継続して改善されているとは到底思えず、つい先日も5年前に改善されたその相談が、また繰り返し相談に来たマンション管理組合があった。

ポイントは、場当たり的にその場で改善されているか?ではなく、5年後も10年後も、同じ悩みを抱えることがないように「仕組化」をするということだと思う。

たとえば、管理会社の対応やフロント担当者に不満があるのであれば、その点を棚卸をして、管理会社の委託契約書に、しなければならない業務などを、しっかりと明記する。あるいはその帳票類を整備する。などを「仕組化」が必須だと考えます。

この「仕組化」を中心に管理業務を考えてみるのもいいでしょう。

紛らわしい用語|管理費と管理委託費 長期修繕計画と大規模修繕工事

kage

2014/09/10 (Wed)

理事会や修繕委員会でお話させていただくと、以下の言葉を混同されている方が時々いらっしゃいます。
ここで是非使い分けていただきたい用語

「管理費」=お財布に入るお金
「管理委託費」=お財布から出ていくお金

「長期修繕計画」今後20~30年間にわたる修繕費用の予測と積立金の推移
「大規模修繕工事」=15年程度で足場を全面にかけて防水や塗装をする工事。

この用語を間違えると、お互いの認識を間違ったり、議論が別の方向に進んで行ったりすることがあります。
間違えないように、用語の定義をしっかりと把握しましょう。

当社のサービスを一番理解しているのはサプライヤーである管理会社です

kage

2014/09/05 (Fri)

私たちのコンサルティングサービスの大切な業務に「業者折衝」又は「業者面接」というのがあります。

業者面接」とは、見積を数百社と徴収していく中で、各社のベストプライスを引き出すため、業務仕様書の確認や質疑応答のやり取り、それに管理組合の原状の動向や不満点などについて伝えたりしながら総合管理会社・専門管理会社の不安要素を全て取り除く作業です。
しっかりと最低価格を出すことが出来るように、そのフィールドを整える大事な場面となります。

実は、先日数十社と折衝をしているところを、遠くで聞き耳を立てていると、わが社の社員に対して、とある管理会社の社員が

「実は、自分の住んでいるマンションで、輪番制で理事が回ってきて、じゃんけんに負けて理事長になっちゃったんですよね」

と仰っていました。
で、よくよく話を聞いてみると「困ったことが起きまして・・・」と相談が始まったのです。


管理会社のサプライヤーとしては、当社がマンション管理組合のコンサルティングに入られると迷惑なものの、管理組合の役員として(ユーザーの立場として)は、当社のサービスが力を発揮するということが一番わかっているのも、管理会社の社員ならではだと感じた一瞬でした。
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