マンションコンサルタントのマンション管理　大損のからくり

先日、あるマンションでプレゼンをしたところ、当社に「コンサルタントが内定しました。」という連絡を理事長から受けた。

ところが、このマンションでは既にコンサルティング会社を採用して、プロジェクトが進んでいるところで、その契約済みのコンサルティング会社が納得の行かない行動ばかりなので、契約を解除をして、当社と契約を締結したいのだという。

あまり詳細まで聞いてないのだが、どうやら、管理組合にとって大切な「公平・公正・透明」が大きく欠如をしていたようだ。

コンサルタントはマンション管理組合にとってはパートナーとなり、コンサルタントとは二人三脚でプロジェクトを推進しなければならないものが、どういうわけか、業者の色や影がちやほやでてきて、コンサルタント料金は当社の三分の一程度の料金らしいが、工事価格は相当高いものとなっているらしい。

はやりコンサルタントって怪しいところが多いのね。そんな会社が多いから、この業界でコンサルタントが色眼鏡で見られる。本当に迷惑な話だ。

ビジネス的には、その方が楽だし利益も出るだろうし、会社も安定していいんだろうけど、もう少し時代を読んで、顧客第一主義でやってもらいたい。自分の子供や家族に誇れるコンサルティング会社にしたいと思う今日この頃だ。

日本における耐震基準の変遷

1920年（大正9年）12月1日 市街地建築物法（大正8年法律第37号）施行

　　第12条において、「主務大臣ハ建築物ノ構造、設備又ハ敷地ニ関シ衛生上、
　　保安上又ハ防空上必要ナル規定ヲ設クルコトヲ得」と規定される。

　　市街地建築物法施行規則（大正9年内務省令第37号）において、
　　構造設計法として許容応力度設計法が採用され、
　　自重と積載荷重による鉛直力にたいする構造強度を要求。

　　ただし、この時点で地震力に関する規定は設けられていない。

1923年（大正12年）9月1日 関東大震災

1924年（大正13年） 市街地建築物法施行規則改正

　　許容応力度設計において、材料の安全率を3倍とし、地震力は水平震度0.1を要求。

1950年（昭和25年）11月23日 市街地建築物法廃止、建築基準法施行（旧耐震）

　　具体的な耐震基準は建築基準法施行令（昭和25年政令338号）に規定された。
　　許容応力度設計における地震力を水平震度0.2に引き上げた。

1971年（昭和46年）6月17日 建築基準法施行令改正

1968年十勝沖地震の被害を踏まえ、RC造の帯筋の基準を強化した。

1981年（昭和56年）6月1日 建築基準法施行令改正（新耐震）

　　一次設計、二次設計の概念が導入された。

2000年（平成12年）6月1日 建築基準法及び同施行令改正

　　性能規定の概念が導入され、構造計算法として従来の許容応力度等計算に加え、
　　限界耐力計算法が認められる。

マンション化率の高い政令指定都市ランキング

　１位　福岡市　　　２８．９５％
　２位　東京２３区　２８．６０％
　３位　神戸市　　　２７．２５％
　４位　横浜市　　　２７．０１％
　５位　川崎市　　　２５．２９％
　６位　千葉市　　　２４．８５％
　７位　大阪市　　　２４．２７％
　８位　さいたま市　１８．７１％
　９位　名古屋市　　１８．６７％
１０位　相模原市　　１７．８１％

福岡市がランキング１位だということにびっくりした。

東京カンテイが調査を開始した６年前から、毎年最高値を更新して１位だそうだ。

戸数は東京２３区よりも桁が少ないが、それにしても高いマンション化率だ。

このトップ１０で、日本中のマンションの半分以上が存在する計算だ。

マンション管理組合において、共用部分の火災保険は、毎年議題に上がる重要なテーマだ。

しかも大震災以降、火災保険についている地震保険特約の取り扱いには、いっそうの注意が必要だ。

実は、保険に詳しい人はたくさんいるのだが、マンション管理やマンション保険に詳しい人物が少ないのが実情です。

区分所有法や、管理規約などの制限を受ける管理組合の実態や特徴を理解し、そして、保険の付保や保険金の支払いについて経験がなければ、適切なコンサルティングはできません。

例えば、これまで火災保険の保険金額が支払われた事例は１億数千万円が最高です。マンションの共用部分は、建築基準法で燃えない構造になっており、大きな火災保険の支払いがされたことがありません。

そこに１０億円も２０億円も保険をかけているのが実態です。

是非、一度専門家に加入の保険を相談することをおすすめします。

http://www.cip.co.jp/

わが社のパートナーである「マンション保険総合研究所」村瀬社長が、保険新聞に特集で取り上げられました。

マンション管理組合の実情を知らないと、保険のコンサルティングはできない。

マンションの火災保険契約を見てみると、かなりいい加減な保険に加入しているケースが多く見られる。

是非、専門家に保険の入り方のコンサルティングをしてもらいたい。